调整租金资产重估 REITs增值有招数(台湾)

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不动产市场转热,房价蠢蠢欲动,不动产投资信托基金(REITs)的投资者,想要真正享受资产增值利益,除了期待相关题材激励股价,最实际的做法,就是调整REITs持有的不动产租金,以及资产重估以提升净值,带动股价,让资产增值题材,不仅仅是画饼充饥。

最近大台北地区看屋人气明显回升,外资投资银行也挟带资金入市,挑选合适的商办不动产,这些不动产市场转趋热络的迹象,激励不少资产、营建股股价翻两番,看在REITs投资人眼里,似乎有些「看得到,吃不到」的感觉。其实,这种资产增值的利益,REITs投资人还是可以「吃」到的。

投信法人表示,REITs和资产、营建股,虽然都有挂牌交易,但是两种不同投资属性的投资工具,以REITs具备低风险、收益稳定等特性来看,短线不容易像股票一样大起大落。不过,REITs的概念是集合大众的钱投资不动产,投资人花小钱当房东,既然是房东,要提高收益,当然就是要调涨租金。就好比日前国寿传出拟调整旗下出租物业的租金一样。

不过,REITs的投资人数众多,因此如果要调整REITs持有不动产的租金,就必须召开受益人大会,大会召开是由受托机构召集,受托机构等于是所有受益人统一委托的代理人,只要受益人大会通过调涨租金,就可以由受托机构来执行落实,调涨租金后,等于REITs的固定租金收益提高,那么REITs的投资人配息率也可以随之上升。

另一种享受资产增值利益的方式,则是来自REITs本身净值的提升。净值提升,就会反映到REITs市价,让市价上涨。但是资产价值的提升,必须要经过资产重估,依照目前REITs的游戏规则,每三个月就会有专业评价人员对标的建物鉴价,这些评价人员是由受托机构聘请专业的不动产鉴价公司,组成评价小组。

定期鉴价的作用,在评价REITs涵盖的房地产资产价值,和租金无关,鉴价结果不论是比挂牌时下跌或上涨,都属于未实现跌价或涨价,因此是反映在REITs的每单位净值,进而影响REITs的市价波动。

投信法人表示,最理想的情况,是REITs持有的不动产在景气差时能抗跌,景气好时能率先增值,投资人可以仰赖定期的鉴价来掌握,如果资产价值上扬,也可藉此享受到增值利益。 来源


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